買房或是租房?這個大哉問就到今天為止

房租繳了就沒了,房貸才是在幫自己存錢 - 這可能算是最常見的一個迷思。

文/吳東軒

當你需要喝牛奶,並不需要為此養一頭牛

這是個重要觀念,不是迷思。

有時候我們需要的只是房子的使用權 (居住),而不是房子的所有權。而租房就可以取得房子的使用權,買房可以取得房子的所有權,但你實際需要的是什麼?

以在台北生活的很多人來說,需要的是一間在台北可以住的房子,而不是擁有一間台北的房子;也就是說租房就可以滿足需求,並不需要買房。

但租房只能有房子的使用權,而買房可以同時有所有權跟使用權,不是更好嗎?當然是更好,但這是只考量到權益,如果把成本也考慮進去就不一定划算了。

先有了這個觀念,接下來談談幾個買房租房常見迷思。

圖片來源 吳東軒

房租繳了就沒了,房貸才是在幫自己存錢

這可能算是最常見的一個迷思。

以前我也曾經這麼想,然後細算自己租房十年繳出去的幾十萬房租覺得心痛;直到買房後看到房貸繳款單,才發現這是錯誤的觀念。

房貸是由兩個部分組成的:房貸本金 + 房貸利息

舉例假設貸款 500 萬,30 年,以現在房貸利率來計算,每月還款金額大約落在 18,000,而在前兩年,這 18,000 裡面大約有 7,000-9,000 是還利息,9,000 – 11,000 是還本金。

還本金的部分才會讓房貸欠款逐漸減少。
所以若用同樣的標準來看,利息跟房租類似,是屬於繳了就沒有了的東西,還房貸本金的部分才能算是在存錢;原本那句話並不完整。

房租是取得房屋使用權的成本,而利息就是取得那一筆資金使用權的成本;因為我們自己錢不夠,所以跟銀行借錢來買房,借錢 = 取得資金使用權,這個的成本就是利息。

上述觀念了解後,接著就需要計算。

假設在台北市買一間房子,房貸假設是每月 70,000,裡頭有多少是還本金?有多少是還利息?假設有 40,000 是還本金,30,000 是還利息,那如果同樣規格的房子用租的,租金是多少錢?

假設租金是 25,000,租金 < 利息,租房比買房還要划算。

那如果租金是 35,000,租金 > 利息,但其實也只有多 5,000,接下來可以把其他因素一起加進來考量,來評估多花這五千塊是否值得。

上面這段是利息 vs 租金的部分,也來談談房貸本金,一般人認為是存錢的部分。

還掉房貸本金,會逐步減少貸款總數,欠銀行的錢愈來愈少,負債減少 = 存錢。但這和儲蓄現金還是有點差別,主要差在流動性。

如果存錢是存現金,隨時要拿出來用幾乎都可以直接拿出來用,不會有什麼減損的問題;而房貸的存錢,債務是在減少,但存款沒有增加,錢是存到什麼地方去了?

存到房屋淨值裡面去了。

▌房子的價值 – 債務 = 房屋淨值

因為債務隨著我們還房貸而逐漸減少,看似房屋淨值會逐漸增加,所謂的存錢是存在這裡面。

但有發現問題了嗎?房子的價值是固定的嗎?

房子的價值除了受到整體 & 區域房價影響,屋齡、屋況 … 甚至社區名聲、鄰居狀況、周遭環境 … 都會影響。

舉例來說對面開了一間麥當勞 or 宮廟,對房價就有影響,社區有鄰居出了什麼大事情,對房價也有影響。房子的價值是浮動的,就算還清貸款,也不表示房屋淨值一定會增加,或是有增加但小於你實際償還的貸款本金,所以與其說這是存錢不如說是投資,投資標的是這間房子。

這段比較複雜,先做個小結:
房貸利息部分跟租金其實差不多,租房的時候繳房租給房東,買房的時候繳利息給銀行,概念上都是花錢買使用權。

房貸本金的部分比較算是投資,既然是投資就可以比較,比較不同的投資標的;把這筆錢投資在這間房子上比較好?還是投資在也許股票或加密幣上面比較好?看到這裡,應該已經可以理解為什麼我說這句話是迷思了。

房租繳了就沒了,房貸才是在幫自己存錢 (X)

沒有房子老了會沒地方住很可憐?

這可能是第二常見的迷思。影響一個人租不租的到房子住的關鍵,究竟是年齡 or 其他因素?

關鍵應該是這個人的狀態,以及有沒有錢。把自己照顧好,身體健康、財務穩定、有足夠的社交人際關係,為什麼房東不把房子租給你?如果不把自己照顧好,就算有房子也還是很可憐~而且來說明一下一個情況:

現在有愈來愈多房子是社區大樓,社區大樓都有公設,要繳管理費。假設你有房,但沒有錢,會發生什麼事?

繳不出管理費,長期欠繳後,管委會不能不讓你回家,但可以禁止你使用公設,可以禁止為你提供服務。

舉例來說:不幫你收包裹、收掛號信、接待訪客,也不能使用電梯。

結論:老了以後有沒有地方住、可不可憐的關鍵是狀態好不好和有沒有錢,而不是有沒有房。

買房之後才會成熟、學會負責、開始存錢

確實有些人買房開始繳房貸之後才會控制花費,才開始學會規劃人生;但這應該屬於個人問題,不是買房的功勞。

但確實有影響,有些人就是要被逼著繳房貸才會開始逼自己理財,那如果是本身就可以控制好自己財務的人,那買房不買房在這一點上就真的沒差。

重點其實是理財,而不是買房。

買房或租房?這個問題在某些時刻的主要考量都是理財,算是理財問題。

圖片來源 Pexels

到底要租房或買房呢?

首先要了解,沒有哪一種比較好,都是看個人狀況而定。

接著要釐清需求:

如果有一定要住在某個區域的需求 (比方說工作,或小孩就學),但在該區域買房的成本極高 (房價極高),有時候租房會是更划算的選擇。但也有些區域會是反過來,買房比租房更划算。

主要都是財務上的計算和評估,計算房貸利息和租金的比較,評估當下有沒有自己更擅長或是更有機會的其他投資標的?

至於買房是不是有助於個人存錢?
-這是自己的花費行為,自己的理財習慣

買房是不是一個比較穩健的投資?
-這要看情況看地段看物件,也看個人能力

綜合起來,買房租房到底要怎麼選?主要就是兩個大因素:

實際居住需求 & #財務考量

買房沒有一定比較好比較划算,租房沒有一定比較可憐都在幫別人繳房貸,這都是迷思。

在親身體驗過租房和買房後,也感受到一個很大的差異,心態上的差異:

你願意為居住投入的成本

當房子是租的,通常會覺得只是短期只是暫時的,就不會花太多錢在居住上,例如買更好的家具家電,例如裝潢租來的房子;但當房子是買的,就會願意花錢,於是居住品質會差很多。

所以又會出現另外一種迷思,買房會帶來比租房更好的生活品質。

但這也有解,租房時多花點時間心思找到好房東好房子,簽久一點的約,就算是租房也可以花錢提升居住品質。

除此之外也還有一個很大的差異:離開的成本

如果是租房,但後來不如預期,例如鄰居很糟,周邊很吵很亂,可以解約搬走,賠不了多少錢;如果是買房但鄰居很糟,周邊發展很亂,要離開的成本就高了很多。

最後結論:買房 vs 租房的關鍵優劣勢

其實還是各有利弊。

租房子的彈性比較大,財務上比較寬鬆,但房屋增值不關你的事,整體來說比較變動比較動盪;買房子的彈性小,財務上壓力比較大,但有房屋增值可能,整體而言比較穩定。

但是!很重要的但是來了!買房會有的優勢都不是買房獨有,找到好房東簽長約也可以穩定,把資金拿來做其他投資也有增值可能。只要花一點心思,租房也一樣可以擁有買房的好處。

而租房擁有的優勢幾乎是租房才有,例如彈性大 (想搬走就搬走),風險低 (不怕地震火災或是有一天海平面上升到淹沒台北),資金運用寬鬆 (不用綁死頭期款)。再怎麼花心思,買房還是很難有這些好處。

所以假設是個頭腦清楚邏輯清晰又懂得規畫的人,租房整體而言是ok的,有更高的自由度和彈性;但假設不是,就是不動腦不規劃,想要單純簡單暴力選個較優解,那買房可能相對勝率會高一點。

本文授權轉載自 吳東軒

小人物編輯部:Lori hsieh
核稿編輯:Xenia

Lori Hsieh
Lori Hsieh
於製造業外商就業的美術人,工作是策展但實際上是全職專案保姆。 與社頭青年一同舉辦「鬆勢三日節」,為求大家將心力拉回自己喜歡的土地。 曾任百貨業務, 主要與化妝品國際品牌合作。 期待透過藝術與文字創造共好對話。
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