文/吳東軒
當你需要喝牛奶，並不需要為此養一頭牛
這是個重要觀念，不是迷思。
有時候我們需要的只是房子的使用權 (居住)，而不是房子的所有權。而租房就可以取得房子的使用權，買房可以取得房子的所有權，但你實際需要的是什麼？
以在台北生活的很多人來說，需要的是一間在台北可以住的房子，而不是擁有一間台北的房子；也就是說租房就可以滿足需求，並不需要買房。
但租房只能有房子的使用權，而買房可以同時有所有權跟使用權，不是更好嗎？當然是更好，但這是只考量到權益，如果把成本也考慮進去就不一定划算了。
先有了這個觀念，接下來談談幾個買房租房常見迷思。
房租繳了就沒了，房貸才是在幫自己存錢
這可能算是最常見的一個迷思。
以前我也曾經這麼想，然後細算自己租房十年繳出去的幾十萬房租覺得心痛；直到買房後看到房貸繳款單，才發現這是錯誤的觀念。
房貸是由兩個部分組成的：房貸本金 + 房貸利息
舉例假設貸款 500 萬，30 年，以現在房貸利率來計算，每月還款金額大約落在 18,000，而在前兩年，這 18,000 裡面大約有 7,000-9,000 是還利息，9,000 – 11,000 是還本金。
還本金的部分才會讓房貸欠款逐漸減少。
所以若用同樣的標準來看，利息跟房租類似，是屬於繳了就沒有了的東西，還房貸本金的部分才能算是在存錢；原本那句話並不完整。
房租是取得房屋使用權的成本，而利息就是取得那一筆資金使用權的成本；因為我們自己錢不夠，所以跟銀行借錢來買房，借錢 = 取得資金使用權，這個的成本就是利息。
上述觀念了解後，接著就需要計算。
假設在台北市買一間房子，房貸假設是每月 70,000，裡頭有多少是還本金？有多少是還利息？假設有 40,000 是還本金，30,000 是還利息，那如果同樣規格的房子用租的，租金是多少錢？
假設租金是 25,000，租金 < 利息，租房比買房還要划算。
那如果租金是 35,000，租金 > 利息，但其實也只有多 5,000，接下來可以把其他因素一起加進來考量，來評估多花這五千塊是否值得。
上面這段是利息 vs 租金的部分，也來談談房貸本金，一般人認為是存錢的部分。
還掉房貸本金，會逐步減少貸款總數，欠銀行的錢愈來愈少，負債減少 = 存錢。但這和儲蓄現金還是有點差別，主要差在流動性。
如果存錢是存現金，隨時要拿出來用幾乎都可以直接拿出來用，不會有什麼減損的問題；而房貸的存錢，債務是在減少，但存款沒有增加，錢是存到什麼地方去了？
存到房屋淨值裡面去了。
▌房子的價值 – 債務 = 房屋淨值
因為債務隨著我們還房貸而逐漸減少，看似房屋淨值會逐漸增加，所謂的存錢是存在這裡面。
但有發現問題了嗎？房子的價值是固定的嗎？
房子的價值除了受到整體 & 區域房價影響，屋齡、屋況 … 甚至社區名聲、鄰居狀況、周遭環境 … 都會影響。
舉例來說對面開了一間麥當勞 or 宮廟，對房價就有影響，社區有鄰居出了什麼大事情，對房價也有影響。房子的價值是浮動的，就算還清貸款，也不表示房屋淨值一定會增加，或是有增加但小於你實際償還的貸款本金，所以與其說這是存錢不如說是投資，投資標的是這間房子。
這段比較複雜，先做個小結：
房貸利息部分跟租金其實差不多，租房的時候繳房租給房東，買房的時候繳利息給銀行，概念上都是花錢買使用權。
房貸本金的部分比較算是投資，既然是投資就可以比較，比較不同的投資標的；把這筆錢投資在這間房子上比較好？還是投資在也許股票或加密幣上面比較好？看到這裡，應該已經可以理解為什麼我說這句話是迷思了。
房租繳了就沒了，房貸才是在幫自己存錢 （Ｘ）
沒有房子老了會沒地方住很可憐？
這可能是第二常見的迷思。影響一個人租不租的到房子住的關鍵，究竟是年齡 or 其他因素？
關鍵應該是這個人的狀態，以及有沒有錢。把自己照顧好，身體健康、財務穩定、有足夠的社交人際關係，為什麼房東不把房子租給你？如果不把自己照顧好，就算有房子也還是很可憐～而且來說明一下一個情況：
現在有愈來愈多房子是社區大樓，社區大樓都有公設，要繳管理費。假設你有房，但沒有錢，會發生什麼事？
繳不出管理費，長期欠繳後，管委會不能不讓你回家，但可以禁止你使用公設，可以禁止為你提供服務。
舉例來說：不幫你收包裹、收掛號信、接待訪客，也不能使用電梯。
結論：老了以後有沒有地方住、可不可憐的關鍵是狀態好不好和有沒有錢，而不是有沒有房。
買房之後才會成熟、學會負責、開始存錢
確實有些人買房開始繳房貸之後才會控制花費，才開始學會規劃人生；但這應該屬於個人問題，不是買房的功勞。
但確實有影響，有些人就是要被逼著繳房貸才會開始逼自己理財，那如果是本身就可以控制好自己財務的人，那買房不買房在這一點上就真的沒差。
重點其實是理財，而不是買房。
買房或租房？這個問題在某些時刻的主要考量都是理財，算是理財問題。
到底要租房或買房呢？
首先要了解，沒有哪一種比較好，都是看個人狀況而定。
接著要釐清需求：
如果有一定要住在某個區域的需求 (比方說工作，或小孩就學)，但在該區域買房的成本極高 (房價極高)，有時候租房會是更划算的選擇。但也有些區域會是反過來，買房比租房更划算。
主要都是財務上的計算和評估，計算房貸利息和租金的比較，評估當下有沒有自己更擅長或是更有機會的其他投資標的？
至於買房是不是有助於個人存錢？
－這是自己的花費行為，自己的理財習慣
買房是不是一個比較穩健的投資？
－這要看情況看地段看物件，也看個人能力
綜合起來，買房租房到底要怎麼選？主要就是兩個大因素：
實際居住需求 & #財務考量
買房沒有一定比較好比較划算，租房沒有一定比較可憐都在幫別人繳房貸，這都是迷思。
在親身體驗過租房和買房後，也感受到一個很大的差異，心態上的差異：
你願意為居住投入的成本
當房子是租的，通常會覺得只是短期只是暫時的，就不會花太多錢在居住上，例如買更好的家具家電，例如裝潢租來的房子；但當房子是買的，就會願意花錢，於是居住品質會差很多。
所以又會出現另外一種迷思，買房會帶來比租房更好的生活品質。
但這也有解，租房時多花點時間心思找到好房東好房子，簽久一點的約，就算是租房也可以花錢提升居住品質。
除此之外也還有一個很大的差異：離開的成本
如果是租房，但後來不如預期，例如鄰居很糟，周邊很吵很亂，可以解約搬走，賠不了多少錢；如果是買房但鄰居很糟，周邊發展很亂，要離開的成本就高了很多。
最後結論：買房 vs 租房的關鍵優劣勢
其實還是各有利弊。
租房子的彈性比較大，財務上比較寬鬆，但房屋增值不關你的事，整體來說比較變動比較動盪；買房子的彈性小，財務上壓力比較大，但有房屋增值可能，整體而言比較穩定。
但是！很重要的但是來了！買房會有的優勢都不是買房獨有，找到好房東簽長約也可以穩定，把資金拿來做其他投資也有增值可能。只要花一點心思，租房也一樣可以擁有買房的好處。
而租房擁有的優勢幾乎是租房才有，例如彈性大 (想搬走就搬走)，風險低 (不怕地震火災或是有一天海平面上升到淹沒台北)，資金運用寬鬆 (不用綁死頭期款)。再怎麼花心思，買房還是很難有這些好處。
所以假設是個頭腦清楚邏輯清晰又懂得規畫的人，租房整體而言是ok的，有更高的自由度和彈性；但假設不是，就是不動腦不規劃，想要單純簡單暴力選個較優解，那買房可能相對勝率會高一點。
本文授權轉載自 吳東軒
小人物編輯部：Lori hsieh
核稿編輯：Xenia
