2021年到2022年中，台灣房市在百年大疫的挑戰中逆勢成長。全台灣共有35萬件房子被買賣轉移，較去年大增，2021年建照核發數量更創26年新高。榮景另一邊，台灣的高等教育面臨嚴峻的少子化挑戰，光是今年中就有4校停招、8校停辦。
少子化的這個世代，正在完成學業，即將進入社會，開始工作，成為首購族。少子化會像衝擊高等教育那樣，讓節節高漲的房價退潮嗎？
事實上，首購族人數多年來不斷減少
在台灣買房子的人，絕大多數是自住，以中信房屋2020年統計，自住需求佔比約90%。而以年齡來看，一半以上是20到40歲的年輕人，也就是我們俗稱的首購族。從2013到2022年，這個年齡區間的買房者，穩定維持在全國房貸申請案件數量五至六成間。
所以只要把這個年齡層的相關人口統計找出來，就可以大概知道台灣購屋主力的人口變遷趨勢。根據主計處2021年統計，台灣首購族人數大概在2010年前後接近峰頂，之後就一路往下，不到25年就將近腰斬。
等一下，既然首購族人口在2010年就開始減少，為什麼房價沒有馬上跌？
這跟小家庭成為趨勢有關：年輕人不想跟爸媽住，他們想買房搬出去。所以儘管年輕人越來越少，但因為他們搬出原生家庭，而不像上一代人多代同堂，一來一往減緩了對買房需求的負面影響。
戶口數在2023年開始出現衰退
未來25年內，台灣20-40歲的人口會幾乎腰斬。小家庭的趨勢只能稍微拖延人口變遷對買盤的負面影響。
根據國發會2021年委託政大社會系執行的「我國區域層級之家户推計模擬」，台灣的每年新增戶數，在2023年後，才會開始如同首購族的年齡層人口，穩定衰退。
該報告包含各縣市的估計。我以該資料製表，可以看到六都的戶數增幅在2025年後加速減少。其中，高雄、台北會最先在2035年-2040年間進入負成長（低於0）。而其他縣市除了離島因政策影響維持成長，幾乎都會衰退。屏東、台東、花蓮是戶數衰退最為嚴重的區域。
2024到2026年間，房市會達到短期供給高峰
2019年疫情爆發，美聯儲開啟無限QE，加上台商鮭魚回流的資金，房地產投資成為熱門標的。建商大量新開建案，並以預售屋籌集資金。2021年台灣建照核發數量創26年新高，也是十年來七都首度預售屋銷售超過成屋銷量。
一個建案從領照到完工大概需要3年的時間，以2021年的建照核發狂潮來看，反映新建餘屋大約會在2024到2026達到台灣20多年來的高峰，但2025年前後由上述人口與家戶變遷來推估，購買需求會明顯縮減。
房價上漲的趨勢或將迎來終點
從基本的供需分析來看，台灣整體房價將因購屋人口與家戶成長趨緩，且2020到21年間大量新建案有待去化，而在兩到三年內，因新成屋賣壓沈重與需求下跌趨勢漸穩而明顯轉跌。因為區域人口變化不同，需求仍大的大都會周邊和產業成長區域可能仍可維持一定的需求。
2020年後這波房價上漲，或許是最後的狂歡。現在要促進生育，扭轉趨勢已經來不及，就算真的能立刻改變，現在的新生兒要成為社會中堅也是二十年後的事情。
《國土計畫法》的施行細則將在2025年上路，正好是上述變遷的關鍵時間點──房市需求趨緩或許能舒緩當前嚴重的高房價問題，但也將影響金融體系的穩定，以及未來的都市計畫、交通、住宅政策。是轉機或是危機，端看我們如何應對。
本文經《思想坦克》授權轉載，由小人物進行下標以及微幅修訂。
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實習編輯：陳念渝
核稿編輯：Shiuan
